为了加强居住小区非露天停车场长期包租收费管理，规范收费秩序，减少多年来困扰我们的居民与停车管理企业的纠纷和矛盾，维护居民小区和谐稳定，我们选择了全区78个居住小区非露天停车场进行了调研。从调研的总体情况看：居住小区非露天停车场长期包租收费管理形势不容乐观，亟待我们开拓新思路，探讨新办法，解决突出的问题。本次调研对象不包含已出售车位产权停车场。
一、居住小区非露天停车场长期包租收费现状
在我们对78个居住小区非露天停车场长期包租收费现状的调研中，我们了解到以下情况：
（一）收费方法乱：
1、有些停车场经营企业只收临时或只收长期包租停车费，不签订收费协议。
2、有些停车场经营企业单方涨价，不缴费不让停车。
3、有些停车场经营企业施行谁缴费高同谁签协议。
（二）收费标准乱：
1、一车一标准。一车一标准的意思是停车场实行的收费标准是不定的，一台车一个标准，一个停车场出现数十个收费标准。
2、一批一标准。一批一标准的意思是停车场经营企业按照业主购房时段制定收费标准，入住一批收一个标准。
3、一时一标准。一时一标准是指停车场经营企业按照车主租赁时机、租赁时间制定收费标准。
4、一层一标准。一层一标准是指停车场经营企业按照存放层次制定收费标准。
从收费方法和收费标准上看，目前的现状隐患颇多，如果不能改变势必引发更加复杂更加混乱的事件发生，这也是我们确定这一调查课题的原因。
二、居住小区非露天停车场长期包租收费乱象原因分析
近年来，由于居住小区非露天停车场长期包租收费方法和标准混乱，经常出现居民堵小区门、堵环路、群访维权事件，加上相关政策法规不够完善，各利益主体认识上不一致，使这一现象成了老大难问题。居住小区非露天停车场长期包租收费问题涉及法律层面多，涉及利益方面多。
从法律层面上说共有两个，一是国家规范性文件：主要有《物权法》、《立法法》、《人民防空法》。二是地方性法规：主要有《北京市物业管理办法》、《关于调整我市机动车停车场收费标准的通知》京价（收）字【2002】194号、《关于修订〈关于调整我市机动车停车场收费标准的通知〉的通知》京价（收）字〔2002〕326号、《关于本市停车收费管理有关问题的通知》京发改[2011]611号。
利益相关者包括了业主大会、停车场经营公司、开发商以及相关政府部门。
由于相关法律法规内容有待完善，同时，各方利益也相互纠缠，造成了政府部门在居住小区非露天停车场长期包租收费管理的体制、机制和方法的长期滞后，亟待改进。在我们看来，居住小区非露天停车场长期包租收费方法和标准混乱的主要原因是我们各个管理部门认识上的偏差造成的。
首先，强调产权属性乱，不去管。居住小区非露天停车场产权属性主要分开发商所有、全体业主所有、国家共有等。由于从产权关系上理清管理关系比较复杂，涉及到企业、个人、政府部门之间很多交叉关系，不容易协调，谁管谁容易出乱子，这是“不管”的一条重要原因。
其次，强调政策法规不完善，不敢管。在居住小区非露天停车场长期包租收费管理问题上，一些文件一方面要求实行市场调节价，一方面要求“协商不一致企业不得擅自提高收费标准”。当初，在这些文件出台时，我市汽车保有量不高，车位不紧张，矛盾不突出。随着我市经济发展的突飞猛进，这一矛盾越来越突出，已经到了非解决不可的地步。但是，对于管理部门来说，现有法律法规缺乏很多相应的、容易操作的罚则，在实践中，一些应当解决的问题变成了敏感问题，出现了不敢管的现象。
再次，强调居民素质不高，不愿管。我们面对的居民是维权意识提高，法律意识淡薄、团队意识欠缺，缺乏自制能力和自控能力的居民。这就造成了管理部门不愿意与居民打交道，不愿意做长期的、深入细致的工作，习惯于依靠企业管理居民，依靠行政手段管理居民，从客观上造成了居民素质无人培养，出现问题总是恶性循环的后果。居民素质越不高，管理部门越不愿意面对，这是不愿管的原因所在。
我们认为:与其长期纠缠法律法规条文，各方利益分配，等着居民素质提高，不如换个思路，以解决问题为本。
既然居住小区非露天停车场长期包租收费管理问题已经不能用旧的思维和办法解决了，而且影响了公共秩序，我们就应当将其归入公共资源范畴，纳入公共管理，强化政府监管。
北京市物价局《关于调整我市机动车停车场收费标准的通知》京价（收）字[2002]194号第九条规定：实行市场调节价的机动车停车场，因收费标准明显不合理造成社会反映强烈的，市、区县各级物价部门有权干涉。这是我们改变思路，研提新方法的依据。
三、关于收费乱象的对策与建议
在居住小区非露天停车场长期包租收费管理问题上，长期束缚我们手脚的是：管理思想上思路不清，管理部门之间协调不够，管理措施上不全面不系统，管理方法上死板单一，管理效果要求上目标模糊。在我们看来只有全方位考虑问题，多管齐下才能解决这一问题。因此，我们建议：
（一）堵与疏相结合，做到疏堵有度
堵的办法很多，目前我市已经出台控制居民购车速度过快增长的方案并已实行，但力度不够，我们建议上级部门应继续加大核心区域的车辆使用成本，降低临时停车收费标准，提高长期停车和包租停车标准，以引导居民理性购车，降低居民汽车保有量。从根本上缓解停车位的需求矛盾。
限制全市机关、事业单位、国有企业公车保有量和使用量也是应当考虑的办法。
疏的办法是：下决心加快核心区域应迁出的政府办公、中小学校、公办医院等单位迁出速度。合理规划政府办公、大型商贸、商品批发市场、学校、医院、大型公共设施密度，对于过密地区不再规划新的设施。积极尝试新的疏解方法，把便民利民措施做实做细。
政府和企业应当积极合理规划兴建停车楼、停车库，增强车位供给能力，规范收费行为。
“定制公交车”是一个可喜的尝试，受到了广大市民的欢迎。规范出租车行业行为，增加公交、地铁投入，提高公交、地铁效率，降低公交、地铁出行成本，都是我们应当积极施行的办法。
汽车保有量降低与交通疏解可直接缓解居住小区非露天停车场长期包租收费管理上的压力。
（二）罚与奖相结合，做到赏罚严明
居住小区非露天停车场长期包租收费管理上，长期存在着政策法规交叉重叠与缺位的问题，现行政策文件表述也存在争议，甚至自相矛盾，先说执行市场调节价，后说“协商不一致企业不得擅自提高收费标准”，在这一问题上屡屡发生纠纷，引起群访群诉，造成严重的不良影响，而政府在这一监管过程中总是处于被动，再加上现有文件中缺乏明确的罚则，使得政府在解决这类矛盾中无从下手。
我们建议：尽快制定适应新形势的法规政策，规范停车场经营企业的收费行为，明确罚则，加大处罚力度。
有惩罚就应当有奖励，政府应当制定奖励办法，加大奖励力度，以引导规范停车场经营企业的收费行为。我们可以将每年的处罚资金集中起来，扣除相关成本费用，剩余的资金全部用于奖励，奖励每一个无违规记录企业，多罚多奖，少罚少奖。多次受罚企业应当退出停车场经营。
（三）近期目标和远期目标相结合，做到心中有数
居住小区非露天停车场管理属于物业服务范畴，物业服务社会化管理是大趋势。在大趋势之下，我们应当有一个明确的、可行的管理目标，我们称作近期目标和远期目标：
近期目标：应当大致在五年以内的时间，由市政府制定最高限价。在随机的调查中95%以上的被调查居民，60%以上的停车场经营企业愿意让政府制定一个标准共同遵守，减少矛盾的发生。
远期目标：大致在五到十年的时间，应当结合政府的物业服务社会化管理工作，积极推动开展社区自治模式，引导居住小区成立业主大会，组织小区居民、业主，通过开展共管共建等活动，维护自身权利，履行相应义务。使居住小区非露天停车场长期包租收费管理工作进入良性循环的轨道。
（四）加强部门相互协调配合，环环相扣精细监管
居住小区非露天停车场长期包租收费管理工作应当是一个高效的系统化工程，政府各监管部门应当通过有效的协同配合，不断总结，不断创新，积极堵塞管理漏洞，树立全心全因为人民服务思想，主动靠前服务百姓，服务企业，用精细化管理的实践提高政府效能。